Il diritto di superficie, cos'è e a cosa stare attenti quando si acquista, tra norme e convenzioni.

15.03.2021

Alcune case presenti sul mercato, ubicate maggiormente in zone periferiche della città, non sono di piena proprietà del venditore, ma in DIRITTO DI SUPERFICIE o PROPRIETA' SUPERFICIARIA; magari conosciute meglio con il nome di "case di cooperativa".

Cosa vuol dire avere una casa in diritto di superficie:

Essere proprietari del diritto di superficie significa in sostanza essere proprietari di un abitazione facente parte di un fabbricato costruito su suolo di proprietà di un altro soggetto, nella maggior parte dei casi e nel nostro specifico delle periferie di Bacoli e Pozzuoli, il Comune. Non tutti sanno infatti che il diritto di superficie, in Italia, è un strumento di politica urbanistica  utilizzato dagli Enti Pubblici per garantire il diritto di abitazione alle persone meno abbienti.  Il termine "zona 167" nasce per identificare le aree destinate all'Edilizia Convenzionata Economica e Popolare derivando infatti dalla legge n. 167 del 18 aprile 1962 (G.U. 30 aprile 1962, n.111) da cui le prime disposizioni in materia. 

Limiti e limitazioni previste:

Acquistando un immobile in diritto di superficie c'è da attenersi ad una Convenzione, cioè un documento allegato all'atto di compravendita che definisce modalità e possibilità di vendere o affittare l'immobile, dopo quanti anni è possibile vendere o locare, a quale prezzo poterlo cedere, e a quali persone. Si tratta di un accordo  tra il Comune o Ente e il costruttore, diverso in base a città e zone. Alcune limitazioni che accomunano queste convenzioni sono: durata di 99 anni eventualmente rinnovabili per uguale periodo; è  prevista la rivendita o locazione dell'immobile ai normali prezzi di mercato purchè, mediante un Affrancazione ovvero un pagamento da corrispondere all'Ente preposto, venga svincolato dal prezzo massimo di cessione imposto. In altri casi, sempre dietro il pagamento di un corrispettivo è possibile anche Trasformare il diritto di superficie in piena proprietà , così da poter disporre liberamente e pienamente del bene.

Il caso del diritto di superficie a Roma 

Nella città di Roma tanti venditori, non si sono attenuti alla Convenzione di riferimento supportati da mala informazione e confusione generale anche da parte delle istituzioni, ed hanno rivenduto gli immobili che avevano acquistato in Convenzione a prezzo di libero mercato. Il risultato di questo modo di agire è stato centinaia di cause e compravendite bloccate. Oggi tanti di questi venditori si trovano a dover rispondere alle richieste di risarcimento da parte dei loro acquirenti sulla differenza economica tra il prezzo "libero" al quale avevano rivenduto l'immobile e il prezzo imposto al quale invece avrebbero dovuto venderlo. 

Cosa fare per evitare problemi e fare un acquisto sicuro?

Nella nostra zona la mala informazione su questo tema è ancora molto alta e sui portali ci sono molti annunci poco chiari in cui non è segnalato da subito che si vende il diritto di superficie o proprietà superficiaria.

Prima di comprare, vendere o affittare una casa in diritto di superficie io consiglio di procurarsi la Convenzione di riferimento, leggerla in maniera dettagliata e approfondita, leggere anche i diversi richiami alle leggi statali e regionali, e farsi supportare da un professionista che conosca bene la materia.

Consiglio inoltre di soffermarsi su questi 5 punti:

  1. il vincolo del prezzo massimo di vendita e locazione;
  2. il termine entro cui non è possibile vendere o locare l'immobile;
  3. il riscatto del diritto di superficie e possibilità di Affrancazione e Trasformazione;
  4. verificare la presenza di diritti di prelazione da parte del cedente;
  5. i requisiti che deve avere il nuovo acquirente.