Approccio alla vendita della nuda proprietà o dell'usufrutto di un immobile


Nuda proprietà e usufrutto sono due diritti distinti ma correlati tra di loro.  Il post spiegherà cosa può fare il titolare dell'usufrutto e l'importanza della destinazione d'uso dell'immobile. Perché si parla di nuda proprietà durante l'usufrutto e quando l'usufrutto diventa invece "piena proprietà". Cosa significa vendere la nuda proprietà  o l'usufrutto di un immobile determinandone il valore in base alle tabelle annuali del tasso legale stabilito dal Ministero Economia e delle Finanze. La negoziazione delle parti nella libera compravendita.

L'usufrutto è un diritto che consente al titolare di utilizzare l'immobile come desidera:

  • abitarlo o utilizzarlo direttamente;

  • metterlo a reddito;

  • concederlo in comodato d'uso gratuito;

  • vendere il suo diritto di Usufrutto ad un'altra persona.


Condizione importante è che si rispetti la "destinazione d'uso" dell'immobile.   un'immobile ad uso abitativo non può essere mutato con un cambio di destinazione in ufficio.

L'usufrutto è temporaneo e quindi può avere una durata determinata fino ad  un massimo di 30 anni oppure vita natural durante pertanto fino alla morte del titolare. Per questo motivo la proprietà di un bene gravato da diritto di usufrtutto, prende il nome di nuda proprietà. Quando l'usufrutto si estingue, la nuda proprietà tornerà piena proprietà.

Vendere la nuda proprietà

E' possibile mettere sul mercato la vendita della nuda proprietà di un immobile.


Un caso ricorrente è quello di un proprietario con un'età avanzata, che vuole avere la disponibilità dell'immobile finché è in vita e quindi vende la nuda proprietà.

Nei casi in cui la proprietà è già suddivisa tra usufrutto e nuda proprietà, è il nudo proprietario che precedentemente ha acquistato o ricevuto per successione/donazione la nuda proprietà a disporne la vendita.

Vendere l'usufrutto

Anche l'usufrutto di un immobile, nonostante la sua natura temporanea, può essere venduto, ma la vendita di usufrutto è spesso conseguenza di controversie giuridiche o accordi tra comproprietari o coeredi.

E' bene ribadire che chi acquista l'usufrutto, acquista il diritto di utilizzo dell'immobile per un determinato tempo.

Un usufrutto con scadenza a più di 10 anni di un immobile affittato con buona rendita, potrebbe avere rilevanza economica in quanto una volta acquistato, si ha la possibilità di avere una entrata significativa per un lungo periodo di tempo.

Riferimenti per determinare i valori della nuda proprietà e dell'usufrutto

La durata dell'usufrutto incide sul valore della nuda proprietà:

  • durata definita (il massimo può arrivare a 30 anni);

  • usufrutto vitalizio (vita natural durante).

Come viene ripartito percentualmente il valore tra nuda proprietà e usufrutto?

è stabilito "per legge" sulla base di tabelle legali che, tengono conto della durata dell'usufrutto o delle aspettative di vita dell'usufruttuario e che variano al variare del tasso legale stabilito con Decreto del Ministero Economia e delle Finanze

Nel 2021 il tasso legale è stabilito dello 0,01% .

Le tabelle sono da considerarsi un importante punto di riferimento,  perchè  in una libera compravendita il valore della nuda proprietà come quello dell'usufrutto è lasciato alla negoziazione delle parti.